정부가 ‘2·11전월세 대책’을 통해 매입 임대 사업자의 세제 지원 자격을 대폭 완화하면서 주택 임대사업에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 여유자금이 있을 경우 입지여건과 투자가치를 염두에 두고 임대사업에 나설 볼만하다고 조언하고 있다.

◆ 매입 임대사업자 조건 완화 = 15일 국토해양부가 마련한 2·11 전월세 보완대책에 따르면 앞으로 서울과 경기·인천 지역에서는 6억원 밑의 149㎡(45평) 규모 이하의 집 3채 이상을 매입해 임대사업자로 등록하면 종합부동산세가 비과세되고, 5년 이상만 임대하고 팔면 양도소득세 중과세가 배제된다. 지금까지는 3억(서울)~6억원(경기) 이하 85㎡ 이하의 중소형 주택에 한해 3(경기)~5채(서울)를 매입해 7(경기·인천)~10년(서울) 동안 임대해야만 이 같은 세제 혜택을 받았다. 임대사업 대상 주택의 소재지도 종전에는 모두 동일 시·군(양도세) 또는 동일 시·도에 있어야 했지만 앞으로는 수도권 내에만 있으면 가능하다. 지방은 종전 1가구, 3억원 이하, 149㎡ 이하(지역 제한 없음)의 조건이 그대로 적용되고 임대기간만 종전 7년에서 5년으로 단축해줬다.

우선 임대사업자로 등록하면 ‘구입 단계’에서 취득·등록세를 전용면적 60㎡ 이하는 면제, 60~149㎡ 이하는 25% 감면해준다. ‘보유단계’에서 부과하는 종부세는 합산 과세 대상에서 제외해 사실상 비과세하고, ‘처분 단계(팔 때)’에서 납부하는 양도세는 중과 대상에서 제외해 보유기간에 따라 일반과세(6~35%)한다. 또 일반 2주택 이상 보유자는 최장 10년까지 주택을 장기보유할 경우 양도차익의 30%를 깎아주는 장기보유 특별공제를 받을 수 없지만 임대사업자는 이런 혜택을 받을 수 있다.

◆ 준공후 미분양 주택 주목 = 정부는 준공 후 미분양 아파트를 구입하는 사람에게도 파격적인 세제혜택을 주기로 했다. 건설사가 준공 후 2년 이상 임대 후 분양한 주택을 취득하거나 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대하는 사람에게는 취득세를 최대 50%까지 감면해주고, 양도세는 취득 후 5년간 발생한 양도소득금액의 50%를 깎아준다. 대상 주택은 기준시가가 6억원 이하, 전용면적이 149㎡ 이하다. 특히 준공 후 미분양 주택을 구입해 매입 임대사업을 하면 이런 혜택은 물론 임대사업자에게 주어지는 종부세 비과세 혜택까지 누릴 수 있다. 취득·등록세를 모두 면제받는 전용 60㎡이하를 제외하면 매입 임대사업자의 경우 준공 후 미분양이 일반주택보다 양도세, 취득·등록세 측면에서 모두 유리하다.

부동산114 등에 따르면 전국의 준공 후 미분양 물량은 총 4만2655가구에 이르고 있다. 지역별로는 서울 809가구, 인천 515가구, 경기 7405가구 등 수도권이 8729가구로 전체의 20.5%를 차지한다. 지방에는 대구가 9578가구로 가장 많고, 충남 4038가구, 경북 4237가구, 경남 3667가구, 강원 3059가구, 울산 2792가구 등의 순이다.

다만 준공후 미분양 중 65.1%(2만7780가구)가 임대 수요층이 얇은 중대형이라는 점은 아쉽지만 건설사가 2년 이상 임대한 미분양은 임대하지 않고 직접 거주해도 세제 혜택을 주므로 실수요자들이 관심을 둘 만하다. 현재 준공 후 미분양 아파트는 대부분 5~10%가량의 계약금을 내면 잔금 납부 기간을 일정기간 유예해주고 있다.

지난해 8월 입주를 시작한 서울 동대문구 답십리동 ‘청계한신 휴플러스’(725가구)의 미분양분은 계약금 10%를 치른 후 3개월 안에 잔금 90%를 납부하는 조건으로 판매된다. 또 양천구 신월동 양천롯데캐슬(317가구, 2010년 7월 준공)은 계약금 10%를 내면 잔금 90%를 4개월 동안 유예해주고, 강동구 둔촌동 푸르지오(800가구, 2010년 3월)는 계약금 2000만원을 내고 3개월 뒤 나머지 잔금을 내면 된다.